📈 2026년 주택시장, 전반적인 상승 기조 예측
주택산업연구원(이하 주산연)이 2025년 12월 23일 발표한 '2026년 주택시장 전망과 정책 방향' 보고서에 따르면, 내년 서울 주택 매매가격은 연간 4.2% 상승할 것으로 예상됩니다. 이는 올해(2025년) 추정치인 6.6%보다는 낮은 수치지만, 꾸준한 상승세를 유지할 것이라는 점이 주목할 만합니다.
전국 단위로는 1.3%, 수도권은 2.5% 상승을 내다봤습니다. 특히 눈길을 끄는 점은 2022년부터 올해(2025년)까지 4년간 마이너스를 기록해온 지방 주택가격 역시 0.3% 상승률을 기록하며 플러스로 전환할 것으로 전망된다는 것입니다.
주산연은 정부의 고강도 투기 억제책과 공급 확대 정책에도 불구하고, 누적된 공급 부족, 유동성 증가, 그리고 대출 금리 인하 전망 등이 복합적으로 작용하여 주택 시장의 전반적인 상승 기조를 유지할 가능성이 크다고 진단했습니다.
- 서울: 4.2% 상승
- 수도권: 2.5% 상승
- 전국: 1.3% 상승
- 지방: 0.3% 상승 (4년 만의 플러스 전환)
💰 심상치 않은 전월세 시장의 움직임
주택 매매시장 못지않게 주시해야 할 대목은 바로 전월세 시장입니다. 주산연은 2026년 전세가격이 올해(2025년)보다 1.5배에서 3배 높은 상승률을 기록할 것으로 전망했습니다. 전국 전세가격은 2.8%, 수도권은 3.8%, 서울은 4.7% 오를 것으로 예측되었죠.
이러한 가파른 전월세 상승세는 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다. 입주 물량 감소, 다주택자 중과세 시사, 그리고 토지거래허가제 시행 등이 맞물리면서 시장에 풀리는 물량 자체가 줄어들었습니다. 또한, 30세 도달 인구 증가로 전월세 시장에 진입하는 젊은 세대가 늘어난 것도 가격 상승 압력을 높이는 요인으로 분석됩니다.
주산연은 전세가격 상승이 다시 매매가격 상승으로 전이될 가능성이 있다고 경고했습니다. 전월세 부담이 커지면 결국 내 집 마련 수요로 이어질 수 있다는 의미겠죠.
🏘️ 왜 주택 공급은 부족할까요?
수도권의 경우, 매년 약 25만 가구 수준의 주택 공급이 필요하다고 알려져 있습니다. 하지만 안타깝게도 내년(2026년) 수도권 주택 준공 물량은 12만 가구에 불과할 것으로 예상됩니다. 이는 필요 수요의 절반에도 미치지 못하는 수준으로, 심각한 공급 부족 현상이 심화될 수 있다는 것을 시사합니다.
이러한 공급 부족은 단순히 새로운 주택 건설이 더디기 때문만은 아닙니다. 다주택자에 대한 중과세 정책, 그리고 투기를 막기 위한 토지거래허가제 등이 시장에 나와야 할 매물들을 오히려 잠그는 부작용을 낳고 있다는 분석도 있습니다. 수요는 꾸준히 증가하는데 공급은 오히려 줄어들거나 정체되니, 가격 상승은 어찌 보면 자연스러운 현상일 수밖에 없겠죠.
💡 해결책은 무엇일까요? 전문가들의 제언
주택시장의 불안정성을 해소하기 위해 주산연은 몇 가지 중요한 제언을 내놓았습니다. 먼저, 유동성, 금리, 환율 등 전반적인 경제 지표를 안정적으로 관리하는 것이 그 어느 때보다 중요하다고 강조합니다.
또한, 토지거래허가제와 같은 규제 정책이 매물을 잠그는 부작용을 보완하고, 공급 확대의 양과 속도를 획기적으로 높일 방안이 빠르게 마련되어야 한다는 의견도 제시되었습니다.
주택산업연구원 서종대 원장은 2025년 12월 23일 기자간담회에서 분양 물량뿐만 아니라 다주택자의 매물 출회가 이뤄져야 집값 안정화를 이룰 수 있다고 강조했습니다. 이를 위해 임대 중인 주택을 매입한 경우, 입주 시기를 최소 임대 기간(2년)이 끝나는 시점으로 조정하는 방안을 제안했으며, 무주택 실수요자에 대한 중도금과 잔금 대출 규제도 적정화할 필요가 있다고 덧붙였습니다.
1. 2026년 서울 집값 4.2% 상승 전망: 공급 부족, 유동성 증가, 금리 인하 기대가 주요 원인입니다.
2. 전월세 가격 급등 주의: 입주 물량 감소와 젊은 세대 유입으로 올해보다 최대 3배 높은 상승률이 예상됩니다.
3. 수도권 공급 부족 심화: 필요량의 절반에도 못 미치는 준공 물량이 공급 부족을 심화시킬 것입니다.
4. 정책 보완 및 공급 확대 시급: 규제 부작용 해소와 다주택자 매물 유도를 통한 공급 확대가 중요합니다.
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1: 2026년 서울 집값은 계속 오를까요?
네, 주택산업연구원의 전망에 따르면 2026년 서울 주택 매매가격은 4.2% 상승할 것으로 예상됩니다. 공급 부족, 유동성 증가, 대출 금리 인하 기대가 주요 상승 요인입니다.
Q2: 전월세 시장은 어떻게 될까요?
2026년 전월세 가격은 올해(2025년)보다 1.5배에서 3배 높은 상승률을 기록할 것으로 전망됩니다. 입주 물량 감소와 젊은 세대의 시장 진입 증가가 주요 원인입니다.
Q3: 정부 정책은 집값 안정에 도움이 될까요?
정부의 투기 억제 및 공급 확대 정책에도 불구하고, 누적된 공급 부족과 유동성 등의 영향으로 상승세가 이어질 것으로 보입니다. 전문가들은 규제 정책의 부작용을 보완하고 공급을 획기적으로 늘릴 방안이 필요하다고 제언합니다.
2026년 서울 집값 전망은 단순히 숫자를 넘어 우리 삶에 큰 영향을 미치는 중요한 이슈입니다. 오늘 함께 살펴본 내용들이 여러분의 현명한 주택 시장 판단에 도움이 되기를 바랍니다. 변화하는 시장 상황을 주시하며, 각자의 상황에 맞는 최적의 전략을 세우는 것이 중요할 것 같습니다.
다음에 더 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다!
